美元指数仍持续在高位波动，中美十年期国债的利差依旧处于300多个基点的倒挂状态，按照以往的情况，人民币本该承受一定压力。然而，令人困惑的是，华尔街的几大主要机构却一致认为人民币存在严重低估的现象。更让人不解的是，陆家嘴的一位长期接触外资咨询的交易员，手头的单子竟从两年前的“要撤资”悄然转变为如今的“要投资”？新加坡的家族办公室、迪拜的主权财富基金、伦敦的养老金，每隔一段时间就向市场询问——上海的核心区域是否还有整栋写字楼或服务式公寓可以投资？在2024年前后，当这些询问重新来临时，许多电话的目的可能在于讨论如何套现手中资产。短短两年的时间，市场情绪已发生翻天覆地的变化。

促成这一情绪转变的关键人物是名为特里维迪的经济学家。他以观点犀利、判断准确而闻名，交易台的许多同仁都高度关注他每次公开发言。10月13日，他在接受彭博社采访时直言不讳地表示，人民币当前是市场上定价最不充分的货币之一。他预计人民币将被低估20%到25%，并特别强调这个数值是“保守”的。他的判断是，在未来的12个月内，人民币兑美元的汇率将有望从6.69升至6.4。对于那些稍微有市场记忆的人来说，“6字头”这一说法重量级——上一次人民币在该位置附近交易，是在2014年初那波热钱流入时。

值得一提的是，看好人民币的不仅仅是高盛。几家大机构在时间上几乎同时向同一方向发声，这种现象在近十年里十分少见。市场中的老手们理解一致的预期从来不会是终结，然而当定价逻辑发生松动，首批行动的资金总能捞到丰厚的利润。

还有人提出疑问，中美利差仍在倒挂，美元指数也未出现回落，从常理来看，人民币此时应当受到压制。但老旧的剧本显然不再适用，原因只有一个——顺差。企业方面的动作同样在悄然变化。根据外汇局的统计，许多过去习惯于囤积美元的出口商，正在加速将外币换回人民币。这不仅仅是情绪上的交易，而是实际的资金流入。过去，人民币的短期走势主要跟中美利差联动，“谁的利率高，资金就流向哪里”。但是目前的市场逻辑已经发生了变化——经常账户内真实的购汇需求超越了套利资金的流动，贸易项目主导了定价权。特里维迪对此形象地称之为“独立行情”。

另一方面，美元的信用故事也在衰退。各种因素交织在一起，使得机构普遍看好人民币，因此并不显得突兀。那么，为什么汇率的问题最终会映射到房地产上呢？在特里维迪的那次访谈中，他特别提到，一旦人民币走强，中国核心资产的美元回报率将大幅提升。这个观点在外资圈内反复被提及，数家大型金融机构的策略报告很快紧随其后。懂得市场节奏的资金从来不会错过机会，而是会提前布局。这种情形在历史上并非首次发生。1985年的广场协议后，德国全国的房价并未随之暴涨，真正受益的，反而是那些提前进入市场、精准把握核心资产的投资者，而不是普遍的上涨。

当前价格的安全垫和2021年相比厚实了不少，市场通道也在不断拓宽。合格境外机构投资者和人民币合格境外机构投资者的额度管理早已取消，境外个人购房的结汇流程也在今年进行了简化，而公募不动产投资信托基金的范围已扩展至长租公寓、产业园及保障房等多种类别。要特别指出的是，各地的购房资格仍遵循原有政策，政策放松的是流程而非限购。

资金的流动已经悄然开始。戴德梁行对此进行了更深入的观察，他们发现外资的投资几乎全部集中在一线核心区域，没有一笔流入三四线城市或远郊地区。供给端也朝着同一方向收缩。北京的住宅用地已经连续第四年减少，广州的住宅用地供应同比下降幅度超过一半，而北京、上海、深圳三城在某些月份甚至出现了零新增供地的情况。然而，需要明确的是，这并不意味着全国的房价会齐齐上涨。外资的资金选择非常谨慎，未来的市场格局将表现为分化，而非整体上涨——由于核心城市核心区域供给的收缩、需求的集中以及资金流入，将会温和上涨；而对于人口流出且配套设施不足的三四线城市和远郊，依然会以稳定为主。

谈到宏观经济，回到每个普通家庭关心的话题——我现在该如何应对？对于刚需自住的购房者来说，当前的政策确实相对友好，首套购房的首付和主流房贷利率均处于近20年来的低位，整体购房成本也不算高。尽管这些建议听上去有些陈词滥调，但2021年至2024年倒下的那些业主，大多数在某个方面失利了。对于有改善需求的家庭来说，关键在于“不要拖延”。老旧小区和远郊投资楼盘的流动性正在缩水，拖得越久，议价空间越受限。正确的策略是先将旧房挂牌再同时寻找改善型房产，走“低卖低买”的循环，务必避免“先买后卖”致使自己陷入困境。

在进行家庭资产配置时，房地产所占的比重最好控制在总资产的60%以内，可以逐步减持多余的三四线房产，以及缺乏基本面的远郊物业，避免使用消费贷款和经营贷款进行违规加杠杆。“房住不炒”的底线不会动摇，这一点不论汇率如何变动都应铭记。

至于那些担忧未来利率上升会压制房价的人，实际上不必过于焦虑。决定房价长期趋势的依然是城市的基本面和居民收入，而非单一的利率因素。人工智能、新能源和高端制造领域的薪资增长，长期将跑赢核心城市房价的温和上涨。与其每天盯着中间价和各城市的房价指数不安，不如将精力投入到自身的职业发展和能力提升上，这种投资的复利效应，绝对比任何一处房产都要稳妥。人民币的未来走势，根本上还是取决于中国制造的全球竞争力，而核心房产的价值最终也会反映城市和地段及其稀缺性。